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2023大博弈|开年仅10天24家房企动作频繁,什么信号?

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在2023元旦收假后的近3个交易日里,地产股开门迎喜。尤其是在1月4日,地产板块更是迎来全线爆发,相关指数当天暴涨5.85%。

足够火热的涨势,使地产股又重新成为了大盘里的“王者”。但短暂上扬后,房地产板块回归冷静,持续下探。

地产板块在资本市场的图景足以说明,新的一年,房企的艰苦探索和突围之战仍在继续。

据和讯房产统计显示,在2023年1月第1、2周里,已有超20余家房企在融资,架构调整、债务重组、保交楼等方面着手行动。

PART 01

刀刃向内,精简组织

最近,某房企华北区域事业部内部人士对和讯房产表示,该事业部2023年的首要工作是降本增效,将人员优化率定为30%,成本管理的颗粒度已经细化到对日常办公费用支出的核定。

在房地产行业下行阶段,人员优化和组织架构调整几乎“相伴而行”,换句话说,人员优化等于“将人才回归社会”,架构调整往往意味着区域合并,组织精简。据不完全统计,2022年涉及调整组织架构的房企就有20多家。

2023年房企内部“聚焦收缩”的趋势更加明显。绿城中国、德信集团、招商蛇口(001979)、万科、保利发展率先对区域架构“动刀”。

开年房企组织架构调整“第一枪”由绿城中国打响。1月3日,绿城中国称根据公司业务发展,精简管理,强化资源协同,将原浙西区域集团、浙东区域公司、杭州亚运村项目公司合并,成立浙江区域集团。

实力强劲的央企也不得不基于市场化和业绩表现而进行组织架构的升级和整合。1月10日,据媒体消息,为了匹配集团发展及管理需要,招商蛇口对8大区域中的4大区域进行了调整:南通、无锡、粤东直接被降级;嘉兴、绍兴两家城市公司的上级公司发生了变更;江南区域和华南公司的重点转移到苏州和长沙。

上海易居房地产研究院副院长崔霁指出,新形势下,降薪裁员将是房企组织和人员管理的重要特征。

从德信中国的内部调整更加明显,不仅对区域进行合并调整,其还对集团层面部分职能做出调整,例如合并运营管理、工程管理、客服管理、信息管理为运营品控中心;人力资源、行政管理、法务管理合并为综合管理中心。

崔霁表示,推动房地产企业向新发展模式过渡,其中一个很重要的表现就是组织的变化。降本增效、优化人员及组织架构成为常态。新形势下,扁平化管理、后台业务化都将是房企组织特征。

PART 02

增发、配股:融资找钱动作频频

去年全年,房地产行业融资规模腰斩,近7年来首次跌破1万亿元。

中指研究院数据显示,2022年1-12月,房地产行业共实现非银融资8457.4亿元,同比下降50.7%,其中海外债、信托降幅均超八成。

但融资受阻的另一面却是,房企的资金压力和流动性危机仍在加剧。

数据显示,2023年房企到期债务仍逼近万亿元,一季度即为首个偿债高峰。其中信用债中有近400亿元、海外债中有近700亿元为出险企业的到期债务,占一季度到期债务的四成。

抓住融资窗口期,最大限度补充流动性依然是房企的当务之急。和讯房产统计显示,在1月第1、2周里,已有13家房企在融资方面“动手”。 

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随着去年12月“第三支箭”发出,配股融资成为房企的重要融资渠道。碧桂园在2022年全年完成了3次配股,共筹得约114亿港元;旭辉也进行了两次配股。

新的一年,配股热潮依然延续。1月11日,雅居乐表示拟先旧后新配售2.195亿股,按每股2.25港元的价格、折价13.46%,筹集约4.892亿港元的资金,用作偿还该公司发行的于2025年到期的5亿美元债、现有债项再融资及一般企业用途。

值得注意的是,这已是雅居乐在不到两个月内进行第三次配股融资,如此频繁地进行配股融资,也说明企业在现金流方面的确比较紧张。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出,配售股份会在一定程度上稀释原始股的股价和价值上涨空间,一定程度上也会影响到公司原股东的收益预期和利润,投资者此时大多会选择卖出,就会导致股价回落,产生波动。

但对于融资渠道并不那么通畅的民营房企尤其是出险房企来说,成本较低的股权融资或许已是他们迫不得已的选择。

定向增发融资也成为房企“解渴”的甘露。在今年的定增市场中,上市房企已经频频现身。

据Wind显示,截至1月12日,年内已有华发股份(600325)、中南建设(000961)、天地源(600665)、新黄浦(600638)在内的4家房企宣布定向增发计划,主要用于项目建设以及补充流动资金。

银河证券策略团队负责人杨超分析表示,对于融资资质欠佳的地产企业,定增可以缓释风险,保障地产企业的流动性。

PART 03

一场复活之战:债务重组在继续

受市场销售疲软,去化回款受阻,融资端管控收紧、债务偿还压力激增等因素影响,2021年至今已有约50余家房企公开宣布债务违约,可谓是房地产行业“暴雷”大年。

但随着融资环境逐步改善,2022年下半年至今,富力、绿地等部分房企债务重组成功。

于近日,融创、花样年、龙光集团、阳光城(000671)等企业也公布了债务重组方面的进展。

融创中国成为新年第一家成功实行债务展期的房企,也是继富力、龙光之后第三家实现境内债整体重组的房企。

1月3日,融创中国表示,约160亿元的境内债券整体展期方案获债券持有人会议表决通过,共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS,加权平均展期期限3.51年。

据悉,融创中国针对境内与境外债务制定了不同的重组框架。境外债务重组主要是通过“债转股”降杠杆,将现有债务中的30亿至40亿美元及若干股东借款转换为普通股或股权挂钩工具,以实现可持续的资本结构。剩余债务兑换为新的美元票据,期限为自重组生效之日起的2-8年。

克而瑞地产研究院表示,债务重组成出险房企化债的突破口,未来或将掀起一波重组热潮。

但其也表示,债务重组只是能缓解燃眉之急,最终能否“复活”还是要依靠销售回款,出险房企仍应以保交付为主要目标,积极营销、促进销售去化及现金回笼,修复基本盘。

经历了冰与火相交织的2022年,新的一年房企不说“站起来”,或许总归能好点?

一位TOP10房企内部人士对和讯房产表示,他们认为今年只能是更为谨慎和理性,市场或许不会比2022年好多少。

但中信证券(600030)研报预计,2023年房地产市场前低后高,销售复苏较早,开发投资复苏预计较晚。不断累积的政策,叠加疫后复苏的经济基本面,将在春节后陆续带动区域市场复苏。

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